משרד הבינוי החליט: הסוף למחיר למשתכן

מטרת התכנית: להפסיק את חוסר השוויון בין גובה ההנחות באזורי הביקוש לפריפריה, זוכרי המחיר למשתכן במרכז נהנים לעיתים מהנחה של מאות אלפי שקלים בהשוואה למחירי השוק. ובנוסף, להגדיל את הכנסות המדינה משיווק קרקעות ולנתב את המשאבים החדשים לפריפריה. 

יו"ר לשכת השמאים - חיים מסילתי | צילום: דנה קופל

חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "נראה כי הוסקו מסקנות במשרד הבינוי והשיכון ולמדו משנעשה בשנים האחרונות, את היתרונות של תוכנית מחיר למשתכן השאירו ואת החסרונות תיקנו. אחת הבעיות המרכזיות של מחיר למשתכן הייתה חוסר השוויון בין גובה ההנחות באזורי הביקוש לפריפריה, תופעה שבה זוכי מחיר למשתכן במרכז נהנו לעיתים מהנחה של מאות אלפי שקלים בהשוואה למחיר השוק בניגוד לגובה ההטבה בפריפריה, מצב אבסורדי שחטא למטרה הראשונית של התכנית. כמו כן התוכנית החדשה נותנת מענה לקהל יעד גדול יותר ופותחת אפשרויות לא רק לזוגות צעירים אלא לכל הקהלים. הענקת  מענקים של כ-70 אלף שקל עד 110 אלף שקל לרוכשי דירות יד שנייה בערים בפריפריה הוא צעד נבון לדעתי שעתיד לייצר דינמיקה שתעיר את שוק הנדל"ן באזורים אלה ותשפר את היכולת של זוגות צעירים שם לקנות דירה, באופן שיעודד את בעלי הדירות למכור ולקנות לעצמם דירה חדשה יותר. לשכת שמאי מקרקעין עמדה ועומדת לרשות  מקבלי ההחלטות על מנת לסייע מקצועית בקבלת ההחלטות והצעדים הנדרשים לטובת סיוע במשבר הדיור"

בחמש השנים האחרונות, המדינה מוכרת קרקעות לבנייה בשיטת המחיר למשתכן, היא זו שקובעת את שווי הקרקע ואת חברות הבניה שמתמודדות במרכז על מחיר הדירה שהן ימכרו, חברת הבניה שמציעה את המחיר הזול ביותר זוכה במכרז. השינוי אותו מציגים במשרד הבינוי הוא חלוקת הארץ לשלושה אזורים בהתאם לשווי הקרקע, כשבכל אחד מהאזורים תהיה שיטת מרכז שונה. באזורי יוקרה בהם מחיר הקרקע גבוה מאוד, שיטת המרכז תחזור ובה כל המרבה במחיר יזכה. בשיטה זו חברות הבנייה יודעות כמה דירות ניתן לבנות ואת עלות פיתוח המגרש ומתחרות על מחיר הקרקע. 

בשיטה החדשה, המדינה תקבע את מחירי הדירות ע"פ שומה של השמאי הממשלתי והנחה מסוימת. באזור המרכז, ערים הלא מוגדרות כפריפריה שערכי הקרקע בהם נמוכים מכ -2.5 מיליון שקל ליחידת דיור, שיטת המרכז תופעל וכך תקנה הנחה בהשוואה למחיר דירה בשוק החופשי.  חבורת הבניה שידעו את מחיר המכירה ועלויות פיתוח הקרקע, יתחרו על מחיר הקרקע, כאשר ההצעה הגבוהה ביותר תנצח. מחירי הדירות יקבעו ע"י השמאי הממשלתי ויהווה מפתח בסיסי. חברות הבניה יוכלו למכור במחיר גבוה יותר דירות הנחשבות ליוקרתיות יותר כמו דירות גן, דופלקסים ופנטהאוזים לדוגמא, אך כל זאת באישור משרד הבינוי. 

בפריפריה השיטה תהייה דומה אך שונה. לעומת המרכז, בו עליות הפיתוח יהיו ידועות מראש ע"י תעריפים של רשות מקרקעי ישראל, כאן המדינה לא תקבע מראש את עלות פיתוח המגרשים. חברות הבניה יתחרו על מחיר הקרקע, מחיר הכולל את עלויות הפיתוח. חברות הבניה ידעו מה מחיר הדירה ויתחרו על מחיר הקרקע.  השיטה נועדה לצמצם את הוצאות המדינה בסבסוד פיתוח המגרשים. השיטה החדשה נועדה לאפשר למדינה לחסוך בהוצאות פיתוח בחלק מהערים שכיום, מסבסדת פיתוח בכל עיר ע"פ מפתח 40 אלף ש"ח ליחדית דיור מבלי להבחין בין שכונות בהם מחירי הדירות נמוכים והסבסוד מוצדק לבין אלה שלא זקוקות לסבסוד עמוק של הפיתוח. 

שמוליק כהן - שמאי מקרקעין  | צילום: דובי שמחי

שמאי המקרקעין שמוליק כהן מבעלי SK שמאות מציין כי "תוכנית הדיור החדשה עליה הוכרז היום מהווה בשורה חיובית אך עדיין מוקדם להכריז עליה כפתרון למצוקת הדיור. הבשורות החיוביות הינן מיקוד בפריפריה ולאו דווקא באזורי הביקוש וקביעת מחירי יח"ד לא ע"י מכרז למחיר הנמוך ביותר אלא ע"י השמאי הממשלתי הראשי. המיקוד בפריפריה הוא טוב ונכון ויעודד אוכלוסיות יעד לרכישת הדירה ויפחית את המגמה של זוגות צעירים מבוססים לקנות יח"ד באזורי המרכז כהשקעה ולא לטובת מגורים. קביעת מחירי יח"ד ע"י השמאי הממשלתי הינו מהלך מבורך אף יותר. מחירי יח"ד יקבעו בפרמטרים שמאיים אובייקטיבים, מקצועיים וראויים ולאו דווקא ע"י יזמים אשר ההתמודדות במכרז על מחירים נמוכים הביאו אותם לבניה באיכות נמוכה. מאידך חלק מתחלואי התוכנית הקיימת ישמרו: התגמול הוא לא אישי אלא שוב תגמול גורף לאוכלוסיות יעד שחלקן אולי זכאיות להנחה אך לא ממש צריכה אותן ושוב המסלול יוסט למשקיעים ופחות לזכאים אשר צריכים את ההנחה כתנאי לרכישת יח"ד. הורדת מס הרכישה לדירות יד שניה תמשוך יותר משקיעים ופחות זכאים ולנ"ל עלולה להיות השפעה בעליית מחירים בשוק שכירויות.וחמור מכל – אחרי אינסוף תוכניות להורדת מחירי הדיור כגון תוכנית מע"מ 0, מחיר למשתכן וכיום מחיר למשתכן בפריפריה אני מעריך שהבעיה העיקרית היא המסר לציבור (רוכשים וישמים כאחד) ששוב אין תוכנית אסטרטגית לטווח ארוך וחוצת משרדים אלא יותר "שליפת" תוכניות שיותר נותנות מענה פוליטי מאשר מקצועי"